Le 27 mars 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt significatif concernant l’exercice du droit d’option par le bailleur en matière de baux commerciaux (RG n° 23-20.030).
Cette décision réaffirme les exigences formelles applicables à l’exercice de ce droit, en précisant que les mentions obligatoires prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur, et non l’exercice de son droit d’option. Ainsi, le bailleur, lorsqu’il exerce son droit d’option, n’est pas tenu de respecter des conditions de forme particulières, ni d’inclure des mentions spécifiques telles que le délai de prescription pour contester cette décision ou une motivation explicite.
Contexte de l’affaire
Dans cette affaire, M. [O] était locataire de locaux commerciaux appartenant à la Société civile immobilière [P] (la bailleresse). Après avoir sollicité le renouvellement de son bail, la bailleresse a, dans un premier temps, proposé un nouveau loyer, puis a finalement exercé son droit d’option en refusant le renouvellement du bail. Le locataire a contesté cette décision en justice, invoquant notamment l’absence de certaines mentions obligatoires dans la notification du refus de renouvellement.
Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du locataire, confirmant ainsi la décision de la cour d’appel. Elle a jugé que les exigences formelles prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce s’appliquent exclusivement au congé délivré par le bailleur, et non à l’exercice de son droit d’option. Par conséquent, le bailleur n’est pas tenu de respecter des conditions de forme spécifiques ni d’inclure des mentions particulières, telles que le délai de prescription pour contester la décision, ou encore de motiver sa décision, lorsqu’il exerce son droit d’option.
Implications pratiques
Pour les bailleurs comme pour leurs conseils, cette décision sécurise une pratique : le droit d’option peut être exercé librement, sans formalisme particulier, ce qui allège les contraintes procédurales pesant sur le bailleur.
Côté preneur, en revanche, il est essentiel de rester vigilant : une lettre de refus de renouvellement, même succincte, peut être parfaitement valable si elle s’inscrit dans l’exercice du droit d’option du bailleur.
In fine, cette décision confirme une lecture souple du droit d’option et participe à la stabilité attendue en matière de baux commerciaux. Elle illustre la volonté de la Cour de cassation de ne pas étendre artificiellement les exigences formelles prévues pour les congés à d’autres actes du bailleur, dans une logique de sécurité juridique.
